전월세 신고 후 전입신고와 확정일자가 보증금을 지킵니다 (feat. 임차인 필수 가이드)

주택 임대차 계약을 체결하고 계약 내용을 관할 지자체에 신고하는 ‘전월세 신고제’가 시행되면서, 이제 계약 사실을 국가에 알리는 것이 필수가 되었습니다. “전월세 신고까지 마쳤으니 이제 보증금은 안전하겠지?”라고 생각하시는 분들이 많으실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 전월세 신고만으로는 임차인의 보증금을 완벽하게 보호받기 어렵습니다.

임차인의 보증금을 굳건하게 지키기 위해서는 ‘전입신고’와 ‘확정일자’라는 두 가지 절차를 반드시 별도로 챙기셔야 합니다. 왜 그럴까요? 전월세 신고와 전입신고, 확정일자는 각각 어떤 역할을 하며, 왜 이 세 가지를 모두 갖추는 것이 중요한지 자세히 알아보겠습니다.

1. 전월세 신고, 그 자체의 의미와 한계

전월세 신고제는 임대차 시장의 투명성을 높이고 임대차 정보를 수집하기 위해 도입된 제도입니다. 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원을 초과하는 주택 임대차 계약을 체결한 경우, 계약 당사자는 계약일로부터 30일 이내에 계약 내용을 의무적으로 신고해야 합니다.

전월세 신고의 주요 목적:

부동산 임대차 시장 동향 파악
임대 소득에 대한 과세 자료 확보
임차인의 권익 보호 (정보 투명화)

하지만 전월세 신고만으로는 부족한 이유:

전월세 신고는 ‘계약 사실’을 국가에 알리는 행정 절차일 뿐, 그 자체로 임차인의 보증금에 대한 강력한 법적 보호 장치를 직접적으로 부여하지는 않습니다. 즉, 전월세 신고를 했다고 해서 자동으로 대항력이나 우선변제권이 생기는 것은 아닙니다 (일부 온라인 신고 시 확정일자 동시 부여 기능은 예외).

2. 보증금 보호의 핵심: 전입신고와 확정일자

임차인의 보증금을 안전하게 지키기 위한 법적 장치는 바로 주택임대차보호법에 명시된 ‘대항력’과 ‘우선변제권’입니다. 그리고 이 두 가지 권리를 확보하기 위한 필수 요건이 바로 전입신고와 확정일자입니다.

가. 전입신고: 대항력의 시작

전입신고는 임차인이 해당 주택에 실제로 거주하고 있음을 주민센터에 신고하는 절차입니다. 주민등록법에 따른 의무이기도 하지만, 임차인에게는 보증금 보호를 위한 첫걸음입니다.

대항력이란? 임차인이 해당 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자나 제3자에게 임대차 계약의 내용을 주장하며 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있는 권리입니다.
대항력 발생 요건: 주택의 인도(실제 거주)와 주민등록(전입신고)을 모두 갖추었을 때, 그 다음 날부터 대항력이 발생합니다.
전입신고를 하지 않으면: 실제 거주하더라도 대항력이 발생하지 않아, 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어갈 경우 새로운 소유자에게 대항하지 못하고 집을 비워줘야 할 수도 있습니다.

나. 확정일자: 우선변제권의 확보

확정일자는 임대차 계약서에 법원이나 주민센터 등 국가기관이 계약이 존재한 날짜를 확인해 주는 것입니다. 계약서에 확정일자를 받으면, 해당 계약서가 그 날짜에 존재했음을 공적으로 인정받게 됩니다.

우선변제권이란? 임차인이 대항력을 갖추고 (전입신고 + 점유) 임대차 계약서에 확정일자를 받은 경우, 해당 주택이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자(다른 채권자)들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
우선변제권 발생 요건: 대항력(전입신고 + 점유)을 갖춘 상태에서 확정일자를 받아야 합니다. 이 세 가지 요건을 모두 갖춘 날을 기준으로 우선변제 순위가 결정됩니다.
확정일자를 받지 않으면: 전입신고를 하고 실제 거주하더라도 우선변제권이 없어, 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 다른 채권자들에게 먼저 빼앗기고 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

3. 전월세 신고와 전입신고, 확정일자의 관계 및 왜 별도로 챙겨야 하는가?

이제 왜 전월세 신고만으로는 부족하고 전입신고와 확정일자를 별도로 챙겨야 하는지 명확해지셨을 거예요.

전월세 신고: 계약 사실을 알리는 행정적 의무 (과태료 관련)
전입신고: 실제 거주를 증명하고 대항력을 얻는 절차 (퇴거 불응 권리 관련)
확정일자: 계약서 존재를 증명하고 우선변제권을 얻는 절차 (보증금 회수 순위 관련)

이 세 가지는 각각의 역할이 다르며, 특히 임차인의 보증금을 보호하는 대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자를 통해 발생하는 것입니다. 전월세 신고는 이러한 권리 발생의 직접적인 요건이 아닙니다.

💡 전월세 신고 시 확정일자 동시 부여 기능 활용하기:

최근에는 임차인의 편의를 위해 전월세 신고 시 확정일자를 함께 신청하고 부여받을 수 있는 시스템이 마련되어 있습니다.

온라인 신고: 부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 계약을 전자계약으로 체결하거나, 계약서 파일을 업로드하여 신고하는 경우 확정일자를 동시에 신청할 수 있습니다.
주민센터 방문 신고: 주민센터에 방문하여 전월세 신고를 할 때, 임대차 계약서 원본을 제출하면 확정일자를 함께 받을 수 있습니다.

이처럼 전월세 신고 절차 내에서 확정일자를 함께 처리할 수 있는 방법은 있지만, 이는 신고자가 확정일자 부여를 명확히 요청하고 계약서를 제출했을 때 가능한 것이지, 단순히 전월세 신고만 했다고 해서 확정일자가 자동으로 부여되는 것은 아닙니다.

가장 중요한 것은 전입신고입니다. 전월세 신고와 확정일자를 모두 마쳤더라도, 해당 주택에 실제로 거주하면서 전입신고를 하지 않으면 대항력이 발생하지 않아 보증금 보호에 큰 구멍이 생깁니다.

4. 임차인이 꼭 기억해야 할 안전 수칙

계약 체결 후 30일 이내 전월세 신고: 대상 계약이라면 기한 내에 반드시 신고하여 과태료를 피하세요. 이때 온라인이나 주민센터 방문을 통해 확정일자를 함께 받는 것을 고려해 보세요.
이사 당일 또는 직후 전입신고: 새로운 집에 입주하셨다면, 지체 없이 해당 주소지로 전입신고를 하세요. 실제 거주와 전입신고가 대항력 발생의 핵심입니다.
확정일자 받기: 전월세 신고 시 확정일자를 함께 받지 않았다면, 이사 및 전입신고를 마친 후 주민센터나 인터넷 등기소를 통해 계약서에 확정일자를 받으세요. 전입신고와 확정일자를 모두 마쳐야 우선변제권이 생깁니다.

전월세 신고는 이제 필수가 되었지만, 임차인의 보증금을 안전하게 지키는 진정한 방패는 바로 전입신고와 확정일자입니다. 이 세 가지 절차의 의미와 중요성을 정확히 이해하고, 새로운 집으로 이사 가실 때는 반드시 전월세 신고, 전입신고, 확정일자를 모두 꼼꼼하게 챙기셔서 소중한 보증금을 안전하게 보호받으시길 바랍니다.

만약 기존 집 보증금 문제로 고민이시라면, 임차권등기명령과 같은 추가적인 법적 장치도 있으니 전문가의 도움을 받아보시는 것도 좋은 방법입니다.